繼7月17日國家開發(fā)銀行、中國建設銀行支持市場力量參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造簽約儀式在京舉行后，7月20日，國務院辦公廳正式對外發(fā)布《關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》，明確城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的目標任務、對象范圍以及支持政策等。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，老舊小區(qū)改造加速推進，帶動存量市場翻新需求，看好老舊小區(qū)改造帶來的增量機會。防水、涂料、管材、保溫材料等細分領域有望明顯受益，同時地產(chǎn)集中度提升、精裝占比增加，帶動市場向B端建材龍頭企業(yè)傾斜。地產(chǎn)資本賦能產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)質企業(yè)，看好建材家居龍頭長期成長空間。

　　事件驅動 老舊小區(qū)改造指導意見出臺

　　7月20日，國務院辦公廳發(fā)布《關于全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見》，要求按照黨中央、國務院決策部署，全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，滿足人民群眾美好生活需要，推動惠民生擴內(nèi)需，推進城市更新和開發(fā)建設方式轉型，促進經(jīng)濟高質量發(fā)展。

　　隨著“舊改”上升到國家層面，老舊小區(qū)改造政策頻出，此次發(fā)布的《意見》明確了老舊小區(qū)改造的時間表、路線圖，強調(diào)要大力改造提升城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，提出“2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，涉及居民近700萬戶；到2022年，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策體系和工作機制；到‘十四五’期末，結合各地實際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務”，并從建立健全組織實施機制，建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制，完善配套政策等6個方面進行了具體部署，明確了城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的目標任務、對象范圍等，進一步細化改造內(nèi)容和政策利好，將有助于后續(xù)更好地推動老舊小區(qū)改造。

　　7月17日，在住建部大力推動下，國家開發(fā)銀行與吉林、浙江、山東、湖北、陜西五省，中國建設銀行與重慶、沈陽、南京、合肥、福州、鄭州、長沙、廣州、蘇州9個城市，分別簽署了支持市場力量參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的戰(zhàn)略合作協(xié)議。

　　根據(jù)簽約內(nèi)容，在未來五年內(nèi)，國家開發(fā)銀行、中國建設銀行預計將向五省9市共提供4360億元貸款，重點支持市場力量參與的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目。其中，國家開發(fā)銀行預計將向吉林等五省提供2610億元貸款，中國建設銀行預計將向重慶等9個城市提供1750億元貸款，旨在通過金融機構與地方政府的共同努力，激發(fā)市場主體參與的內(nèi)生動力，為全國提供可復制可推廣的經(jīng)驗做法。

　　行業(yè)前景 “舊改”潛在存量規(guī)模巨大

　　根據(jù)中國城市科學研究會 《城市舊居住區(qū)綜合改造技術標準》，老舊小區(qū)指的是城市建成區(qū)范圍內(nèi)建成使用20年以上，或環(huán)境質量差、配套設施不足、建筑功能不完善、結構安全存在隱患、能耗、水耗過高，建筑設備老舊破損的居住生活聚集居地（不包括危舊房，或列入棚戶區(qū)改造、征收拆遷、重大項目建設等計劃的舊居住區(qū)）。

　　據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設部標準定額司巡視員倪江波此前在第十一屆全國既有建筑改造大會上介紹，我國2000年前老舊居住小區(qū)近16萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米。其中，未達到節(jié)能50%標準的建筑面積還有17億平方米，缺乏無障礙設施的建筑面積19億平方米，基礎設施老化、環(huán)境較差的小區(qū)數(shù)量超過10萬個，占老舊小區(qū)總量的60%以上。

　　根據(jù)城鎮(zhèn)居住建筑面積體量來測算，1999年新增城市住宅建筑面積為48490.7萬平方米，根據(jù)老舊小區(qū)定義“城市建成區(qū)范圍內(nèi)建成使用20年以上”，合理估計2019年新增老舊小區(qū)面積約為4.8億平方米。2020年、2021年和2022年新增城市住宅建筑面積分別為62147.6萬平方米、47157.4萬平方米和129500.0萬平方米。據(jù)此估算，2020年、2021年和2022年將會分別形成新增老舊小區(qū)改造規(guī)模6.2億平方米、4.7億平方米和13.0億平方米，尤其在2022年，舊改規(guī)模顯著增加。那么“舊改”潛在的存量規(guī)模則將分別在2020-2022年達到48.2億平方米、52.9億平方米與65.9億平方米。

　　恒大研究院常務副院長夏磊測算認為，按老舊小區(qū)改造的三大內(nèi)容來看，基礎類的改造平均成本約每平方米300元，按40億平方米待改造面積測算，預計全國老舊小區(qū)基礎設施改造需投入1.2萬億元；改善類改造若只考慮電梯和停車，預計需要至少2.66萬億元；而對于提升類改造來說，若按每個小區(qū)投入400萬元、17萬個小區(qū)估算，需要0.68萬億元。因此，保守估計老舊小區(qū)改造至少需投入4.54萬億元。

　　投資機會 存量翻新市場帶動建材需求

　　中銀證券(行情601696,診股)表示，在“舊改”帶動的產(chǎn)業(yè)鏈運轉方面，鋼材、外墻涂料、水泥、砂漿、建筑保溫材料、木材等建筑設計和建筑材料屬于建材行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈；停車設備、綠化設備、電梯等屬于建筑裝修產(chǎn)業(yè)鏈。

　　在小區(qū)特色風貌、機動車位等改造的同時，能夠帶動家電、家具、家居裝潢以及汽車等居民的內(nèi)部消費需求增長，而完善休閑健身、養(yǎng)老托幼等其他設施，也能夠引致社區(qū)居民對當?shù)厣鐓^(qū)內(nèi)物業(yè)、餐飲、零售、教育、養(yǎng)老等服務的消費需求。此外，在通信設施建設方面，光纖到戶和5G建設的改造內(nèi)容也進一步促進新基建產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　國信證券(行情002736,診股)認為，參照《北京市老舊小區(qū)綜合改造技術經(jīng)濟指標》（2017），根據(jù)測算，全國老舊小區(qū)基礎類改造對防水材料、涂料、管材及保溫材料的市場需求分別為249億元、566億元、366億元、332億元；按2020年3.9萬個老舊小區(qū)改造目標折算，數(shù)量占比約23%，對應基礎類改造對防水材料、涂料、管材及保溫材料的市場需求分別約57億元、130億元、84億元和61億元。若考慮到自選類改造部分以及居民自發(fā)進行戶內(nèi)二次裝修，或帶動市場空間進一步提升。

　　此外，國信證券指出，老舊小區(qū)改造加速推進，帶動存量市場翻新需求，看好老舊小區(qū)改造帶來的增量機會，防水、涂料、管材、保溫材料等細分領域有望明顯受益；同時地產(chǎn)集中度提升、精裝占比持續(xù)提升，帶動市場向B端建材龍頭企業(yè)傾斜，地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資本賦能產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)質企業(yè)，看好建材家居龍頭長期成長空間。具體標的上，國信證券推薦堅朗五金(行情002791,診股)、兔寶寶(行情002043,診股)、再升科技(行情603601,診股)、東方雨虹(行情002271,診股)、科順股份(行情300737,診股)、三棵樹(行情603737,診股)、帝歐家居(行情002798,診股)、永高股份(行情002641,診股)、偉星新材(行情002372,診股)、雄塑科技(行情300599,診股)。

　　中信證券(行情600030,診股)認為，老舊小區(qū)改造不僅是政策事件驅動投資，也會給防水、涂料、管材和物業(yè)管理的基本面帶來切實的變化。重點推薦東方雨虹、亞士創(chuàng)能(行情603378,診股)、保利物業(yè)和偉星新材等公司。 劉揚