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深圳土地市場或將迎來巨大變化！

中央正式拋出“大禮包”，支持深圳建設先行示范區(qū)。10月11日晚間，新華社刊發(fā)《中共中央辦公廳　國務院辦公廳印發(fā)<深圳建設中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點實施方案（2020－2025年）>》。

除了涉及資本市場的改革舉措，在土地管理制度方面的最新探索方向，成為外界關注的焦點。

業(yè)內(nèi)人士向證券時報·e公司記者表示，中央對深圳的最新土地管理制度的深化探索，會對接下來整個深圳土地市場、房地產(chǎn)市場產(chǎn)生很大的影響。深圳已經(jīng)進入了一個土地供應的瓶頸，現(xiàn)在要在存量土地上進行政策上的改革和突破，具備非常鮮明的政策引導性，以及深化改革釋放深度紅利的標志性作用。

精準靶向施策　突破土地供應瓶頸

根據(jù)中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發(fā)的《深圳建設中國特色社會主義先行示范區(qū)綜合改革試點實施方案（2020－2025年）》，將支持深圳在土地管理制度上深化探索。將國務院可以授權的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉為建設用地審批事項委托深圳市政府批準。支持在符合國土空間規(guī)劃要求的前提下，推進二三產(chǎn)業(yè)混合用地。

同時，支持盤活利用存量工業(yè)用地，探索解決規(guī)劃調(diào)整、土地供應、收益分配、歷史遺留用地問題。探索利用存量建設用地進行開發(fā)建設的市場化機制，完善閑置土地使用權收回機制。深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革。支持依托公共資源交易平臺建設自然資源資產(chǎn)交易市場，完善一二級市場聯(lián)動的土地市場服務監(jiān)管體系。試點實行土地二級市場預告登記轉讓制度。

對于上述政策出臺的背景，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長、復旦大學住房政策研究中心秘書長陳晟在接受e公司記者采訪時表示，這個是在中國經(jīng)濟啟動以國內(nèi)循環(huán)為主、國際國內(nèi)互促雙循環(huán)發(fā)展的新格局的大背景下，在深化改革方面的重要突破，瞄準的是一些特大型的城市存在的土地管理制度問題。在已沒有增量土地空間的一些大城市上，通過土地空間的進一步改革來釋放紅利。深圳的此次制度探索，將進行相關領域的政策試點并實現(xiàn)突破。同時，在未來，相信會對北京、上海、廣州等城市形成積極的示范作用。

業(yè)內(nèi)人士表示，就深圳過去土地市場而言，一直存在三個關鍵問題，第一個是地少、第二個是土地的用地結構不合理，第三個是很多的土地基本上已經(jīng)建設完成，主要都是存量用地。

數(shù)據(jù)顯示，過去十年，深圳住宅用地成交面積為431.5萬平方米，位居103個城市中倒數(shù)第四。相比住宅用地，深圳在工業(yè)用地、商服用地上則要多出許多。數(shù)據(jù)顯示，過去十年深圳工業(yè)用地成交達到1147.78萬平，成交面積位居全國第82位；規(guī)劃建筑面積3586萬平方米，位居全國第52位。商服用地成交達到394.42萬平方米，位居第67位；規(guī)劃建筑面積1765.55萬平方米，位居第41位。

而毫無疑問，中央對深圳的最新土地管理新政，會對接下來整個深圳的土地市場、房地產(chǎn)市場產(chǎn)生很大的影響，相當于給予了深圳市在土地管理方面更大的自主權，從此，深圳可以在土地市場、房地產(chǎn)調(diào)控方面大膽探索一些新政策、新思路。

佳兆業(yè)集團副總裁，首席經(jīng)濟學家劉策向e公司記者分析稱，總的來看，深圳土地管理制度的新探索，對推進整個深圳的產(chǎn)業(yè)結構，提高住宅比例，促進傳統(tǒng)工業(yè)用地的盤活等方面，都會帶來較為積極的影響。

“工改”業(yè)務有望成新機會點　深汕跨區(qū)域發(fā)展迎東風

隨著中央支持深圳在土地管理制度上不斷深化探索，深圳未來將會為全國試點出一條“存量、低效工業(yè)用地成功轉換及盤活”的創(chuàng)新道路，形成一個有效的土地供應源頭，促使整個存量土地、城市更新進入一個由地方政府主導審批的有序、良性循環(huán)中。

“此次提出的二三類用地混合，我覺得能夠更進一步的為后續(xù)的工改保、工改商等等方面，帶來更大的政策空間。此前如果是工改工，房地產(chǎn)開發(fā)商會因為投入時間長、資金占用大等問題而積極性較低。現(xiàn)在存量工業(yè)用地能夠通過合理的規(guī)劃調(diào)整等等各種方式實現(xiàn)盤活，相信對于整個深圳用地的供給，我覺得應該會非常有幫助。”佳兆業(yè)集團副總裁劉策表示。

而對于深圳從事城市更新的房企來說，政策有助于加大市場土地供給，帶來新的發(fā)展機會，預計未來對業(yè)務有提振作用，除了傳統(tǒng)舊村改造，后續(xù)工改業(yè)務有望成為新的機會點，拓展新土儲來源，后續(xù)要更加關注政策實際落地和調(diào)整節(jié)奏，先知先覺的房企預計會加大工改項目拓展。

此外，上述深圳先行示范區(qū)實施方案提到，深化深汕特別合作區(qū)等區(qū)域農(nóng)村土地制度改革。對此，中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示，跨區(qū)域發(fā)展深汕合作區(qū)，通過區(qū)域都市圈外延、跨界土地供應的最新合作方式，可以使得深圳的發(fā)展有更多的有效空間，更多的發(fā)展動力，使之形成更多土地紅利支撐深圳整個區(qū)域城市發(fā)展的樣本。

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天健集團(000090)：2019年底，深圳市國資委組建了國有獨資的深圳市特區(qū)建工集團有限公司（簡稱特區(qū)建工集團），以“先行示范”標準，全力打造深圳城市建設與服務的核心骨干力量。按照深圳市委市政府要求，特區(qū)建工集團全面對標上海建工集團，力爭成為營收超1000億元的大型綜合性建工產(chǎn)業(yè)集團。此前，深圳市國資委將天健集團4.39億股股份無償劃轉至特區(qū)建工集團，成為天健控股股東。

佳兆業(yè)集團　(01638.HK)：截至2020年中，佳兆業(yè)城市更新集團擁有城市更新項目土地儲備超4200萬平方米，年土地供應量約80萬平方米。城市更新業(yè)務聚焦粵港澳大灣區(qū)、戰(zhàn)略布局全國10余個核心城市，業(yè)務涉及舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房以及爛尾樓改造，已成功打造深圳佳兆業(yè)中央廣場、北京佳兆業(yè)廣場、深圳佳兆業(yè)萬豪酒店等20余個城市更新項目。

深物業(yè)（000011）：深物業(yè)聚焦于高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)物管細分賽道，大股東在產(chǎn)業(yè)園區(qū)方面資源優(yōu)勢突出，為深物業(yè)在管面積的增長夯實基礎。截至2019年末，深物業(yè)在管面積超過2000萬方，其中優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理面積近800萬平米。

深振業(yè)A(000006)：截至2019年末，公司總土地儲備為234.47萬方，其中33%位于惠州、20%位于長沙，13%位于河源；可出租物業(yè)建面為13.31萬方，90%位于深圳。公司在深汕合作區(qū)開發(fā)的振業(yè)時代花園項目一期已售罄。

沙河股份（000014）：聚焦地產(chǎn)領域，經(jīng)營模式傳統(tǒng)，房地產(chǎn)銷售營收占比96%。深圳國資委系其第一大股東，通過深業(yè)集團持有公司34.02%的股權。