核心要聞：    
 
 雖然當前經(jīng)濟下行壓力猶存，成交復蘇動能減弱，但是中央“房住不炒”的決心還是比較堅定的，地方響應(yīng)中央號召，從7月以來熱點城市的“調(diào)控潮”便可看出端倪，預計四季度地方調(diào)控“緊多松少”的局面還將延續(xù)
 
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中秋國慶小長假剛過完，多地樓市調(diào)控接踵而至。

繼10月9日徐州、紹興發(fā)文收緊樓市調(diào)控后，10月10日，長春再次加碼調(diào)控，要求購買新房首次申請公積金貸款的首付比例不得低于3成，新政自10月15日起實施。

至此，今年7月以來，已經(jīng)有超過27個城市發(fā)布了超過30次收緊調(diào)控政策。

業(yè)內(nèi)人士認為，雖然當前經(jīng)濟下行壓力猶存，成交復蘇動能減弱，但是中央“房住不炒”的決心比較堅定，地方響應(yīng)中央號召，從7月以來熱點城市的“調(diào)控潮”便可看出端倪，預計四季度地方調(diào)控“緊多松少”的局面還將延續(xù)，特別是銀川（已出新政）、西寧等這類房價漲幅后來居上而政策依舊寬松的城市，政策緊縮概率頗高。

長春公積金首次貸款首付升至3成

10月10日，長春市住房公積金管理中心發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款首付款比例的通知》要求，自2020年10月15日起，在長春市及所轄縣（市）、區(qū)購買新建商品房，首次申請住房公積金個人住房貸款的，首付款比例不得低于購房款總額的30%。

長春此次樓市調(diào)控并非年內(nèi)首次，此前在9月23日，長春市就發(fā)布了《關(guān)于落實城市主體責任進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，出臺了包括加強住房用地供應(yīng)管理、完善商品住房用地供應(yīng)方式、加快發(fā)展住房租賃市場、繼續(xù)實施商品住房價格指導、調(diào)整商品住房信貸政策、進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序、加強輿論引導等7條措施。

其中，最主要的是調(diào)整商品住房信貸政策，提高首套、二套商品住房首付比例，購買首套商品住房貸款最低首付比例不得低于30%，購買二套商品住房最低首付比例不得低于40%。不予發(fā)放第三套及以上商品住房貸款。

對于“9.23”新政出臺的背景和原因，長春市住房保障和房屋管理局此前表示：“房地產(chǎn)市場調(diào)控關(guān)系國計民生，影響經(jīng)濟社會發(fā)展大局。我市始終對市場調(diào)控工作高度重視，特別是列入全國22個長效機制試點城市后，積極落實城市主體責任，因地制宜，綜合施策，運用金融、稅收等經(jīng)濟手段和行政手段，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，持續(xù)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

“近期，在國家統(tǒng)計局公布的價格指數(shù)中，我市商品住房價格指數(shù)有增長趨勢。為進一步嚴格落實黨中央、國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控工作決策部署，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，保持市場平穩(wěn)發(fā)展，依據(jù)‘一城一策’方案，我市選取了政策工具箱部分條款，制定出臺本次調(diào)控政策。”長春市住房保障和房屋管理局說。

據(jù)了解，8月26日，住建部召開部分城市房地產(chǎn)工作會商會，被“談話”的城市之一就有長春。此次長春公積金新政是對“9.23”新政內(nèi)容的升級補充。長春市住房公積金管理中心稱，該決定是根據(jù)《長春市人民政府辦公廳關(guān)于落實城市主體責任進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》的要求做出的。

徐州、紹興小長假后率先收緊調(diào)控

就在中秋國慶小長假結(jié)束后的第一個工作日（10月9日），徐州、紹興率先發(fā)文收緊樓市調(diào)控政策。

其中，徐州市住建局發(fā)布了《關(guān)于進一步促進市區(qū)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，從加強商品住房土地精裝供應(yīng)、加強商品住房銷售價格備案管理、強化裝修行為及裝修價格監(jiān)管、落實房地產(chǎn)金融政策、繼續(xù)堅持商品住房限制交易政策、大力推進住房保證工作等八個方面提出調(diào)控措施。

紹興市住建局發(fā)布了《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運行的通知》，從嚴格執(zhí)行“限地價、競配建”政策、嚴格實行“雙備案”制度、嚴格分期銷售管理、嚴格規(guī)范市場秩序、嚴格落實主體責任等五方面加強調(diào)控。

克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉認為，通讀此次徐州、紹興出臺的新政全文，二者存在一定的共性特征：一方面，規(guī)范土地市場，加大土地供應(yīng)，同時差別化供地，旨在“控地價”。徐州政府提出堅持“一區(qū)一策”精準調(diào)控，交易熱點區(qū)域精準投放，優(yōu)先滿足剛需，穩(wěn)定市場預期；紹興政府則強調(diào)建立房價、地價聯(lián)動機制，嚴格執(zhí)行“限地價、競配建”政策，嚴格控制溢價率和樓面地價。

另一方面，實施銷售價格備案管理，“穩(wěn)房價”意圖明顯。徐州政府規(guī)定宗地建面低于10萬平方米，實行一次性價格備案；宗地建面高于10萬平方米的項目，可分期進行價格備案，每次備案不低于10萬平方米，最后一期不足10萬平方米，據(jù)實備案；備案價格一年內(nèi)不得調(diào)整。紹興則要求市區(qū)（含越城區(qū)、柯橋區(qū)、上虞區(qū)和鏡湖新區(qū)）新建商品住房備案價格嚴格實行“雙備案”制度，須經(jīng)區(qū)聯(lián)席會議審議通過后提交市聯(lián)席會議審議確定。新開盤項目價格備案須綜合考慮同區(qū)域內(nèi)其他類似房源價格或“地價+成本”等因素，加推盤項目價格備案不得高于首次備案的商品住房價格。

此外，兩地均發(fā)布了規(guī)范市場秩序、營造良好輿論環(huán)境的多項舉措，譬如嚴厲打擊房企、中介發(fā)布虛假房源、虛假廣告、捂盤惜售、哄抬房價、誘騙消費者交易等擾亂房地產(chǎn)市場秩序的違法違規(guī)行為等。

值得注意的是，徐州除了上述常規(guī)操作之外，還特別提及了繼續(xù)堅持商品住房限制交易政策，市區(qū)戶籍居民家庭擁有一套住房，限售5年，市區(qū)戶籍居民家庭擁有二套住房及以上、非市區(qū)戶籍居民家庭擁有一套住房及以上，限售6年。政府抑制短期炒房的決心可見一斑。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也認為，雖然繼續(xù)堅持商品住房限制交易政策內(nèi)容不屬于新的內(nèi)容，2018年6月徐州已經(jīng)落實了限售政策，但此次重申政策，也繼續(xù)釋放政策收緊的信號，至少類似6年限售的約束，也可以規(guī)范住房交易，防范各類住房炒作，也使得限售政策的效應(yīng)進一步放大。

已有27城發(fā)布超30次收緊政策

中秋國慶小長假剛過，多地樓市調(diào)控收緊有何深意？

對此，楊科偉認為，雖然徐州、紹興并不是此前中央政府房地產(chǎn)工作座談會的約談城市，但是從其2020年疫后樓、地市恢復程度來看，短期內(nèi)市場熱度攀升，房、地價居高不下是其加碼調(diào)控的直接導火線。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，在8月統(tǒng)計局數(shù)據(jù)中，徐州新房價格環(huán)比上漲0.8%，二手房上漲也是0.8%。今年前三季度，徐州土地交易收入總金額達到372.8億元，同比大幅上漲73%，位居全國第29名。新房價格連漲55個月、“金九銀十”多家樓盤扎堆入市、買房人連夜搶房頻頻上演。紹興也屬于房價上漲比較明顯的區(qū)域。所以持續(xù)上漲的房價，使得調(diào)控收緊的必要性提高。

嚴躍進也表示，徐州8月新建商品住宅價格指數(shù)同比漲幅為全國第四，屬于房價過熱的城市，所以政策出臺符合預期。“徐州是今年第四季度全國首個政策收緊的城市，對于其他城市的房地產(chǎn)政策有啟發(fā)意義。”他說。

今年下半年以來，多個熱點城市樓市調(diào)控持續(xù)收緊。據(jù)張大偉統(tǒng)計，紹興與徐州是下半年來全國第26-27個收緊調(diào)控政策的城市，本輪已經(jīng)超過27個城市發(fā)布了30多次房地產(chǎn)收緊調(diào)控政策。

不過，在楊科偉看來，自7月以來熱點城市相繼出臺調(diào)控政策，限制性作用呈現(xiàn)出遞減趨勢：首先出臺調(diào)控的杭州、深圳、東莞等地，手段相對嚴苛，對短期市場影響較大，而后逐步跟進的寧波、沈陽等地，調(diào)控力度相對溫和，市場反響一般；時至今日，成都、徐州、紹興再次出臺新政，形式大于實質(zhì)，更多的是釋放地方政府貫徹落實“房住不炒”的堅定決心，引導居民購房預期的轉(zhuǎn)變，對短期樓市影響有限。

對于四季度整體政策走向，楊科偉認為，雖然當前經(jīng)濟下行壓力猶存，成交復蘇動能減弱，但是中央“房住不炒”的決心還是比較堅定的，地方響應(yīng)中央號召，從7月以來熱點城市的“調(diào)控潮”便可看出端倪，預計四季度地方調(diào)控“緊多松少”的局面還將延續(xù)，特別是銀川（已出新政）、西寧等這類房價漲幅后來居上而政策依舊寬松的城市，政策緊縮概率頗高。不過從限制性政策的力度而言，預計也將延續(xù)遞減態(tài)勢，之后出臺調(diào)控加碼的城市，大概率如徐州、紹興一般，手段相對溫和，市場規(guī)范作用大于抑制作用。