核心要聞：    
 
 隨著住宅銷售的持續(xù)復(fù)蘇，仲量聯(lián)行預(yù)計，2020年整體成交量將超過2019年，一手價格可能在第四季度繼續(xù)小幅上漲。此外，近期，上海放寬對四所高校應(yīng)屆生的落戶政策，預(yù)計未來幾年剛需購房者的需求將會增加。
 
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隨著新冠疫情得到有效控制，上海商業(yè)地產(chǎn)租賃需求逐步復(fù)蘇。仲量聯(lián)行10月13日發(fā)布的上海房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)顯示，今年三季度，上海辦公樓市場凈吸納量達(dá)16.2萬平方米，為二季度凈吸納量的約2倍。其中，內(nèi)資證券公司和律所的租賃需求持續(xù)保持活躍，科技新媒體和醫(yī)藥行業(yè)的租賃需求也持續(xù)增長。

內(nèi)資證券公司和律所租賃需求活躍

在三季度16.2萬平方米的上海辦公樓凈吸納量中，非中央商務(wù)區(qū)的辦公樓凈吸納量為15.6萬平方米，顯著高于二季度的8.6萬平方米和一季度的負(fù)3.3萬平方米；上海中央商務(wù)區(qū)的辦公樓凈吸納量則在過去兩個季度負(fù)值后首次轉(zhuǎn)正，為6200平方米。

仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部高級董事朱熙東向記者表示，內(nèi)資證券公司和律所的租賃需求持續(xù)保持活躍，科技新媒體和醫(yī)藥行業(yè)的租賃需求也持續(xù)增長。

在供應(yīng)量方面，今年三季度，上海共有四個新項目竣工，總供應(yīng)量為43.1萬平方米。位于中央商務(wù)區(qū)的上海長寧國際發(fā)展廣場在三季度竣工，總建筑面積達(dá)12.2萬平方米；非中央商務(wù)區(qū)內(nèi)共有三個新項目竣工，總建筑面積共30.9萬平方米。

“新增供應(yīng)使中央商務(wù)區(qū)的空置率環(huán)比上升1.5個百分點至12.1％。”朱熙東表示，“非中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，盡管有較多新增供應(yīng)，穩(wěn)健的成本節(jié)約需求使空置率僅小幅上升0.8個百分點至31％。”

朱熙東預(yù)計，鑒于規(guī)劃和租客構(gòu)成等因素，前灘未來有望成為上海最炙手可熱的CBD。

投資者逐步青睞數(shù)據(jù)中心等另類資產(chǎn)

在租賃市場回暖同時，上海商業(yè)地產(chǎn)投資市場繼續(xù)受到謹(jǐn)慎情緒影響。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，　2020年第三季度上海商業(yè)地產(chǎn)總交易額達(dá)到人民幣145億元，環(huán)比下降16.6％，同比降幅達(dá)18.6％。而2020年前三季度合計交易額552億元，同比降幅更是高達(dá)四成。

仲量聯(lián)行中國及華東區(qū)投資部總監(jiān)葉建成預(yù)計，上海房地產(chǎn)大宗交易連續(xù)兩個季度下跌，屬于比較消極的信號，“即便四季度交易量也有百來億元，但全年相比去年1000億元左右的交易量還是要下降40%左右，疫情對房地產(chǎn)大宗交易市場還是有影響的。”

投資者類型方面，葉建成透露，2020年前三季度，上海房地產(chǎn)投資市場中自用型買家占主導(dǎo)地位，高達(dá)75%，比如，國海證券以人民幣14億元購置了綠地外灘中心C1大樓；某科創(chuàng)板企業(yè)購置上海漕河涇地區(qū)的一個辦公樓項目作為自用。在投資類別方面，辦公樓資產(chǎn)仍是買家首選，上海三季度辦公樓總交易額達(dá)人民幣95億元，占上海總交易額的65.5％。

葉建成同時表示，鑒于經(jīng)濟(jì)不確定性和辦公樓市場未來供應(yīng)較多的考量，機構(gòu)投資者正尋找除辦公樓之外的資產(chǎn)類別，其中，數(shù)據(jù)中心、物流地產(chǎn)和工業(yè)領(lǐng)域頗受青睞，三季度總交易額達(dá)人民幣27億元，占總交易額的18.6％。

“由于卓越的回報，另類資產(chǎn)（如數(shù)據(jù)中心）已成為許多投資機構(gòu)值得關(guān)注的投資選項。我們預(yù)計，投資者將通過投資組合更多元化來降低風(fēng)險，特別是通過增加對物流地產(chǎn)和另類資產(chǎn)的投資來實現(xiàn)。”　葉建成表示。

展望2020年四季度，仲量聯(lián)行預(yù)計上海房地產(chǎn)投資市場的投資者情緒和交易量仍較為低迷。“目前，租金在下降，投資收益率在上升，投資者都在觀望。”葉建成表示。

住宅市場三季度成交300萬平方米

在商業(yè)地產(chǎn)租賃回暖、投資依然低迷同時，上海一手住宅市場持續(xù)回暖。數(shù)據(jù)顯示，三季度上海整體市場共成交300萬平方米，環(huán)比增長21.8%，同比增長35.4%。

其中，高端住宅市場同樣銷售勢頭良好，尤其是一些位于有較大發(fā)展?jié)摿Φ陌鍓K，比如帶有完善配套設(shè)施或?qū)W區(qū)資源的新項目受到市場追捧并在開盤首日即告售罄。

在一手住宅供應(yīng)方面，隨著限價小幅松動和成交穩(wěn)步復(fù)蘇，開發(fā)商繼續(xù)加速推盤，上海三季度共迎來約280萬平方米的新增供應(yīng)，環(huán)比上升30%。高端住宅市場供應(yīng)有所放緩，三季度共有四個新項目推出447套住宅，環(huán)比下降72.1%，不過，新項目取得了更高的備案價格，推動高端一手價格環(huán)比上漲0.3%至120281元/平方米。

隨著住宅銷售的持續(xù)復(fù)蘇，仲量聯(lián)行預(yù)計，2020年整體成交量將超過2019年，一手價格可能在第四季度繼續(xù)小幅上漲。此外，近期，上海放寬對四所高校應(yīng)屆生的落戶政策，預(yù)計未來幾年剛需購房者的需求將會增加。