當(dāng)房價下跌 買房者虧錢/開發(fā)商虧錢…錢被誰賺了？
01
房價下跌
什么叫不撞南墻心不死？在本輪樓市調(diào)控中、堅定信仰“房價永遠(yuǎn)漲”并于2017年入場的買房人估計最有發(fā)言權(quán)了。
2016年9月底，全國一盤棋開啟樓市調(diào)控，打壓瘋漲的房價、抑制大家“買房暴富”的投機心理，可在眼前房價翻倍的現(xiàn)實面前，已沒人再相信調(diào)控還能控制住房價：樓市周期調(diào)控了十幾年，房價還不是越調(diào)越漲？哪一次調(diào)控最后不是變成了空調(diào)？
人們想盡了各種辦法與調(diào)控周旋、唯恐自己錯過了“買房致富”的高鐵，假離婚、假結(jié)婚、房產(chǎn)代持、信用貸、抵押貸、接力按揭貸……如同一頭頭死不回頭的倔牛硬是往前沖。
如今這些人怎么樣了？看下圖：
這是最近一張流傳于網(wǎng)絡(luò)的環(huán)京房價圖，數(shù)據(jù)雖并不一定精準(zhǔn)、但大的趨勢沒有問題…在這輪樓市調(diào)控當(dāng)中，跌的最慘的就是環(huán)京，有的樓盤已不是攔腰斬，而是攔臀斬、攔脖斬了。
其實何止環(huán)京這種遠(yuǎn)郊區(qū)域，在不少北方的中心城市，如天津、石家莊、甚至北京等城市的房價相對其最高點都出現(xiàn)了20%以上的跌幅。
再擴展開來，在本輪調(diào)控當(dāng)中，絕大部分城市的房價都出現(xiàn)了一定幅度的下調(diào)…請杠精們不要再跟我反駁“深圳、東莞、寧波等城市的房價漲了啊”——請不要把特例當(dāng)成普遍現(xiàn)象。
房價不漲就是跌。
哪怕房價穩(wěn)定、甚至小幅上漲，只要漲幅不高于銀行利率，其實就是虧錢的——你總得有月供要還吧、總得有利息支出吧…如果把買房的錢拿去做無風(fēng)險理財，哪怕只是銀行存款，這一虧一盈、一反一正間就是一筆不小的金額。
而從目前的態(tài)勢看，樓市調(diào)控根本就沒有放松的跡象，高層的決心之大超乎想象——起初不信的人也在慢慢相信。
房價趨穩(wěn)、甚至部分城市的房價下跌或許就是趨勢。
02
多方共輸
曾經(jīng)，我們迎接的是一個“房價上漲、多方共贏”的歡喜局面。
在房價曲線上升的過程中，買房人賺錢、地產(chǎn)商賺錢、地方政府也有源源不斷的豐盈收入。
早買房的人房產(chǎn)升值、財富膨脹，可以抵押融錢、可以賣房兌現(xiàn)，在提升生活品質(zhì)的同時、一不小心就實現(xiàn)了財務(wù)自由。
地產(chǎn)商在扣除買地成本、建安成本、人員工資、應(yīng)繳稅費后賺得盆滿缽滿，成就了一個高收入行業(yè)、成就了一批房地產(chǎn)首富們。
地方政府通過賣地實現(xiàn)了財政收入，再把這些收入投入到公園、道路、橋梁、醫(yī)院、學(xué)校等市政建設(shè)中，城市由此變得越來越安居。
可如果房價下跌，一切似乎都變了…由曾經(jīng)的多方共贏變成了多方共輸、由皆大歡喜變成了怨聲載道。
買房人虧錢了，在資產(chǎn)縮水的同時很容易債務(wù)杠桿斷裂——要么房子賣不出去，要么能賣出去也不夠還欠款。
地產(chǎn)商虧錢了，房子不好賣或低價賣出后不夠支付工程款和各種融資（信托融資/銀行貸款/明股實債投資）成本。
地方政府的收入因樓市低迷而賣地減少…要知道有些城市的財政對地產(chǎn)的依賴度能超50%，而這直接會影響到市政支出、甚至地方公務(wù)員的工資。
多方共輸?shù)木置娌⒉皇抢碚撏蒲荩窃谝欢ǔ潭壬弦呀?jīng)近乎事實。
前段時間，環(huán)京某些樓盤的業(yè)主竟集體以斷供相威脅要求地產(chǎn)“維持現(xiàn)有房價或原價退房”，某些大型房企因資金鏈危機致使旗下項目停工甚至有爛尾風(fēng)險，某知名頭部房企甚至傳出“懇請省政府支持重組的情況說明報告”，部分地方政府若不是“六保”及特別國債支持、甚至公務(wù)員工資支付都困難……
一個疑問來了：在房價下跌中，買房人虧錢、開發(fā)商虧錢、地方政府虧錢，那誰賺錢了、錢去哪了？
03
錢去哪了？
每一次股市大跌，媒體都會宣傳市值蒸發(fā)掉多少億、多少億的，相信很多也會疑惑——蒸發(fā)的錢去哪了？
其實就是一個數(shù)字游戲。
再簡單一句話解釋就是：怎么漲上去的、就怎么跌下來，本來憑空膨脹了1萬億市值、如今又萎縮了1萬億市值，沒毛病！只是有些人在這個游戲中獲益、有些人在這個游戲中慘死。
樓價的漲跌、資產(chǎn)的起落、虧錢和賺錢，道理是一樣的。
誰賺了錢呢？
在2017年頂點賣掉房子的人，肯定是賺的最多的，相應(yīng)的在那個頂點買入的人就是虧錢最多的。有些人持有房產(chǎn)到現(xiàn)在也并不一定就虧錢，這要看他買入的價格……2016年大漲之前買入的就沒虧錢，只是賺的錢回吐些罷了。
前兩年高價拿地的地產(chǎn)商，在當(dāng)下低迷的市場中肯定是虧錢了。錢誰賺了？之前高價賣地的地方政府賺錢了。
當(dāng)然，大型房企不在乎一城市、一項目、一時間的盈虧得失，而是全局考慮——如果能熬來樓市春天，之后賺的就會把今日虧的全都補回來…關(guān)鍵是得有現(xiàn)金流熬過去、活下來，否則就成了祭品。
地方政府因減少了賣地收入而捉襟見肘，那是因為以前花錢過度、大手大腳慣了，現(xiàn)在就是在為以前的超前支出而付出代價。也許并不是當(dāng)下的土地賣賤了、收入少了，而是以前的土地賣貴了、收入過高了。
價格漲跌間，總能追根探底的尋找到接盤俠輸家和抄底、逃頂?shù)内A家，財富就是在一個巨大的池子里（一個國家內(nèi)部或整個全球內(nèi)部）流轉(zhuǎn)移動、再配置。
這里面非常復(fù)雜，盈虧同源、正反兩面，我們看到的只是一個片面。
真正的共贏是什么？皆大歡喜的局面如何實現(xiàn)？
我們需要一個良性的閉環(huán)。
04
良性閉環(huán)
以前房價上漲能創(chuàng)造多方共贏，而今房價下跌卻引發(fā)多方同輸，背后的根源是什么？是市場需求、是所處的社會發(fā)展階段不同。
城鎮(zhèn)化初期，大量的農(nóng)民進城帶來了大量的住房需求，房子供不應(yīng)求，土地好賣、房子好賣。
地方政府有收入，投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、提升城市價值；地產(chǎn)商有利潤，更有積極性建造更多、更好的房子；進城的農(nóng)民或農(nóng)民子弟住進了新房，而在快速城市化過程中又逮住了大量賺錢的機會，得以還月供清償買房的債務(wù)。
一個樓市的良性閉環(huán)就此建立。
而今，這種良性閉環(huán)正在斷裂，樓市調(diào)控只是加速了這一進程。
城市化后半期、人口老齡化、不愿生育帶來的少子化……造成的結(jié)果，就是普遍性的住房需求不足。
住房需求減少、地產(chǎn)商沒有利潤、地方政府收入銳減、沒有錢改善市政擴建新區(qū)……城市地段就此固化，社會階層就此凝固。一些房產(chǎn)供應(yīng)過剩、經(jīng)濟實力不濟、人口凈流出的城市，就會在房價下跌畫就拋物曲線中各方共輸。
房價上漲的根本原因是有需求，其次是百姓收入的提高…歸根結(jié)底是一個城市的實力：好的城市才會有好的房價，一時信貸刺激推高的房價都是沒有根基支持的泡沫…泡沫總得要破滅，或早或晚。
在樓市嚴(yán)調(diào)控下，仍有深圳、東莞、杭州等部分城市房價上漲，就是城市實力的體現(xiàn)、是大家對城市未來預(yù)期用腳在投票。
高位接盤的人就一定慘嗎？未必。
只要接盤者有賺錢能力，買房用來自住，月供還得起、債務(wù)結(jié)得清，就是在享受住房的美好體驗…這本身也是一種良性閉環(huán)。
房價漲不漲，看所在城市的經(jīng)濟實力；買房虧不虧，看買房人的賺錢能力。
房價下跌不止，看似大家都虧錢，錢被誰賺了？
這本身就是一個紙面財富的數(shù)字游戲！