“我才剛到深圳，現(xiàn)在因?yàn)檫@個(gè)事每天都很焦慮。”樂居（深圳）公寓管理有限公司（以下簡(jiǎn)稱“樂居公寓”）的租客小任（化名）對(duì)研究員表示，今年6月初，她剛向樂居公寓支付了5.88萬(wàn)元的年租金和押金，但9月底便被告知公司跑路了。

　　小任的遭遇并非個(gè)例。近3個(gè)月來(lái)，已有超過20家長(zhǎng)租公寓因“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”的高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)模式而“爆雷”跑路，其中一些企業(yè)的創(chuàng)始人或負(fù)責(zé)人失聯(lián)，涉及資金上億元，給上萬(wàn)房東及租客帶來(lái)重大經(jīng)濟(jì)損失，也進(jìn)一步消磨著長(zhǎng)租行業(yè)的信譽(yù)。

　　“此類暴雷，本質(zhì)上說明這種經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)不起推敲，或者說類似高進(jìn)低出的房源管理模式，本身就不符合市場(chǎng)定價(jià)機(jī)制，在疫情沖擊下自然是難以支撐。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)研究員表示。

　　事實(shí)上，長(zhǎng)租公寓并非因今年疫情才陷入困境。資本熱度消退之后，由于投資回報(bào)周期長(zhǎng)、盈利模式不清晰等問題，自2019年起，多家頭部企業(yè)主動(dòng)清退虧損房源，放緩規(guī)模擴(kuò)張；“爆雷”事件更是屢見不鮮，據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，僅2019年便有52家面臨資金鏈斷裂、跑路或倒閉。

　　但不可否認(rèn)的是，行業(yè)的長(zhǎng)期市場(chǎng)需求仍在。從炙手可熱的風(fēng)口到如今的“雷”聲不斷，長(zhǎng)租公寓企業(yè)在殘酷的市場(chǎng)中掙扎與自省，探尋走進(jìn)“下半場(chǎng)”的契機(jī)。

　　“有預(yù)謀的跑路”

　　9月30日，小任收到樂居公寓業(yè)務(wù)員發(fā)來(lái)的短信，稱公司的法人捐款跑路了，300多個(gè)員工2個(gè)月沒收到工資，1000多個(gè)業(yè)主從9月25日開始也沒收到房租。這距離她入住樂居公寓僅有4個(gè)月。

　　跑路事件發(fā)生后，小任才了解到，樂居公寓采用的是“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”的運(yùn)營(yíng)模式，在她看來(lái)，這個(gè)公司正是利用這種模式套取資金，這是“有預(yù)謀的跑路”。

　　所謂“高進(jìn)低出”，是指長(zhǎng)租公寓作為中間商，高價(jià)從房東手中租來(lái)房子，卻以低價(jià)租給租客；“長(zhǎng)收短付”，即對(duì)房東采取月付或者季付的方式支付房租，而讓租客一次性支付一年或至少半年的租金及押金，以此獲得巨量現(xiàn)金流。

　　具體來(lái)說，樂居公寓以約5500元/月的租金從房東處租來(lái)房子，租金月付；而其卻僅以約4417元/月的租金租給小任，并讓其一次性支付了一年的租金及押金。小任告訴研究員，截至10月28日，跟她有同樣遭遇的租客有將近2000人。

　　“通過這種方式，長(zhǎng)租公寓得以從房東手中搶得房源，迅速擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模。但如果企業(yè)將差額用于其他用途，則為之后的卷錢跑路創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄對(duì)對(duì)研究員表示。

　　天眼查數(shù)據(jù)顯示，樂居公寓由四川友聚好房房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃公司（以下簡(jiǎn)稱“友聚好房”）持股99%，于今年3月才成立。按此推算，該企業(yè)從成立到跑路，歷時(shí)不過半年。

　　王帥則100%持股友聚好房，且掌握著另外10家房屋租賃企業(yè)的實(shí)際控制權(quán)，其中有7家在今年的2至4月份才成立，注冊(cè)資本均為100萬(wàn)元。這些公司分布于多個(gè)一、二線城市，包括蘇州巢野、重慶知寓、上海申巢、上海燊巢、上海晴巢、成都隨心寓、長(zhǎng)沙如居、合肥適居等。

　　▲樂居公寓的經(jīng)營(yíng)主體從成立到跑路，歷時(shí)不過半年。圖片來(lái)自天眼查。

　　無(wú)獨(dú)有偶，無(wú)冕財(cái)經(jīng)研究員了解到，與之相關(guān)連的長(zhǎng)沙如居（全稱：長(zhǎng)沙如居房屋租賃有限公司）亦有跑路跡象。據(jù)天眼查，該公司于今年2月才成立。另?yè)?jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道，重慶知寓、上海晴巢等均已出現(xiàn)資金鏈問題，涉及業(yè)主、租客、員工超千人，擴(kuò)張模式同為“高收低租，長(zhǎng)收短付”。

　　“業(yè)務(wù)員一問三不知，只說自己好久沒有發(fā)工資了。房東也沒有收到10月份的租金，現(xiàn)在執(zhí)意要求我如果不續(xù)租的話就在這個(gè)月底搬走。”長(zhǎng)沙如居的租客小米（化名）對(duì)研究員表示，他在8月19日和長(zhǎng)沙如居簽訂了為期一年的租約，并支付了約1.2萬(wàn)元的半年租金及押金，但僅住了2個(gè)月后，就被告知如居跑路了。

　　由此看來(lái)，成立時(shí)間短、采用“高收低租，長(zhǎng)收短付”的運(yùn)營(yíng)模式在多個(gè)城市成立公司快速擴(kuò)張、積累資金后跑路，似乎成為部分投機(jī)者“割韭菜”的慣用手法。樂居公寓、長(zhǎng)沙如居之外，近期同樣被維權(quán)的小鷹找房、城城找房、適享公寓等，均出現(xiàn)同樣的套路。

　　“這一輪‘爆雷’的長(zhǎng)租公寓以不知名區(qū)域性小公司為主，運(yùn)營(yíng)模式上高風(fēng)險(xiǎn)特征明顯，甚至還出現(xiàn)蓄意集資跑路的違法行為。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向研究員指出。

　　以小鷹找房為例。據(jù)多家媒體報(bào)道，小鷹找房靠“高收低租、長(zhǎng)租短付”的模式迅速籠絡(luò)資金，由于資金鏈斷裂引發(fā)房東、租客集體維權(quán)，涉資或上億。此外，其與準(zhǔn)上市公司三彩家之間被疑存在利益輸送。

　　“實(shí)際上這也說明了一點(diǎn)，即企業(yè)至少?zèng)]有花太多時(shí)間去研究租賃市場(chǎng)的規(guī)律，只是從融資和投資的角度去看待此類問題，這肯定是不可持續(xù)的，也容易引起外部的誤解，損害了一些投資人的形象。”對(duì)于此類現(xiàn)象，嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)研究員表示。

　　他同時(shí)指出，此輪暴雷下，房源托管機(jī)制也受沖擊，房東對(duì)長(zhǎng)租機(jī)構(gòu)的信任度下降，后續(xù)長(zhǎng)租公寓面臨解約風(fēng)險(xiǎn)，“至少?gòu)恼邔用婵矗愃品课萃泄艿哪Ｊ剑罄m(xù)確實(shí)需要規(guī)范，真正讓長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)和房東能夠形成可持續(xù)的發(fā)展模式。”

　　頭部陷入“瓶頸期”

　　較強(qiáng)的資金、運(yùn)營(yíng)實(shí)力，成為頭部企業(yè)在疫情沖擊下?lián)蜗氯サ幕I碼。“像自如、蛋殼這樣的大規(guī)模長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)，首先是資金實(shí)力較強(qiáng)，同時(shí)協(xié)調(diào)調(diào)動(dòng)各方面資源的能力較大，因此，抗風(fēng)險(xiǎn)能力比小型企業(yè)強(qiáng)。”宋紅衛(wèi)對(duì)研究員表示，這些企業(yè)始終堅(jiān)持在長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)上，即使遇到外部沖擊，也會(huì)協(xié)調(diào)各方面資源，不會(huì)有短視的申請(qǐng)破產(chǎn)或者跑路行為。

　　但與此同時(shí)，懸而未決的盈利問題、趨緊的融資環(huán)境下，頭部企業(yè)正主動(dòng)或被動(dòng)放緩規(guī)模擴(kuò)張，同時(shí)清退運(yùn)營(yíng)較差的房源或項(xiàng)目。

　　以蛋殼公寓為例。經(jīng)過2017年至2019年的快速擴(kuò)張，蛋殼公寓運(yùn)營(yíng)房間數(shù)暴漲近30倍，但虧損額也迅猛增長(zhǎng)。財(cái)報(bào)顯示，2017年至2019年，蛋殼公寓的虧損額從2.7億多元飆升至34.35億元；2020年一季度，其虧損額仍在繼續(xù)擴(kuò)大，由去年同期的8.16億元擴(kuò)大到12.34億元。

　　今年疫情期間，蛋殼公寓被爆資金鏈緊張，出現(xiàn)拖欠房東租金、要求房東降租或解約的情況，由此引發(fā)一系列的維權(quán)。“蛋殼員工說，公司目前確實(shí)有壓力，正下狠心清理一批不盈利房源。”彼時(shí)有房東對(duì)“第一財(cái)經(jīng)”表示。此外，據(jù)多位房東透露，蛋殼要求解約的房源，基本都是空置較高難以出租的房源。

　　從數(shù)據(jù)上看，蛋殼公寓亦收窄了在管房源的規(guī)模。截至今年一季度，其在管房源較2019年末減少近1.9萬(wàn)間至41.9萬(wàn)間。

　　“在當(dāng)前長(zhǎng)租公寓監(jiān)管趨嚴(yán)，以及行業(yè)不景氣的背景下，對(duì)于房源的優(yōu)勝劣汰也是順應(yīng)市場(chǎng)趨勢(shì)所為。”陳霄對(duì)研究員表示，長(zhǎng)租公寓需要用精細(xì)化運(yùn)營(yíng)模式來(lái)取代過去的粗放式經(jīng)營(yíng)。

　　房企旗下的長(zhǎng)租公寓，也開始審慎了起來(lái)。過去的2019年，房企系長(zhǎng)租公寓擴(kuò)張規(guī)模明顯放緩。據(jù)克而瑞租售數(shù)據(jù)，2019年房企系長(zhǎng)租公寓擴(kuò)張規(guī)模僅同比增長(zhǎng)30.43%，遠(yuǎn)低于2018年173.6%的同比增速。

　　貝殼研究院發(fā)布的《2020年租賃市場(chǎng)半年報(bào)》顯示，截至2019年底，已有44家規(guī)模大型的開發(fā)商開展長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。但今年上半年，沒有新開發(fā)商進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，已進(jìn)入其中的房企則從“拓荒”向“精耕”轉(zhuǎn)變。

　　頭部房企中，2019年，萬(wàn)科的“萬(wàn)村計(jì)劃”暫停簽約新房源。在今年3月的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬(wàn)科董秘朱旭表示，客觀和主觀兩方面的因素導(dǎo)致萬(wàn)科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)在規(guī)模上雖是全國(guó)領(lǐng)先，但還在爬坡期和探索期。此外，朗詩(shī)、遠(yuǎn)洋等房企擬剝離長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)。

　　“這一趨勢(shì)說明長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)在經(jīng)歷短暫的快速擴(kuò)張期后進(jìn)入瓶頸期，部分新布局的城市或區(qū)域難以實(shí)現(xiàn)盈利，造成規(guī)模擴(kuò)張模式受到挑戰(zhàn)。另外，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)目前仍然處于燒錢支持的階段，尤其新進(jìn)入市場(chǎng)，一旦后續(xù)資金不能跟進(jìn)，也會(huì)導(dǎo)致規(guī)模擴(kuò)張受限。”宋紅衛(wèi)對(duì)研究員表示。

　　在融資端，貝殼研究院指出，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域股權(quán)融資的風(fēng)口也基本已經(jīng)過去，目前中小企業(yè)獲得投資較為困難。今年上半年，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的融資以開發(fā)商發(fā)行住房租賃專項(xiàng)債及ABS為主，且多為頭部企業(yè)和大型開發(fā)商，中小企業(yè)融資渠道收窄。

　　在宋紅衛(wèi)看來(lái)，這是典型的資金避險(xiǎn)需求上升的表現(xiàn)，且融資端的收縮會(huì)加劇市場(chǎng)洗牌，在一定程度上實(shí)現(xiàn)“強(qiáng)者愈強(qiáng)”行業(yè)寡頭出現(xiàn)。

　　探索下半場(chǎng)

　　自2017年，十九大確定房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制核心內(nèi)容“租售并舉”，住房租賃市場(chǎng)迎來(lái)高速發(fā)展期，各路資本入局搶灘長(zhǎng)租公寓。但短短兩三年間，長(zhǎng)租公寓迅速?gòu)捻敺寤洌^去的野蠻生長(zhǎng)導(dǎo)致租賃市場(chǎng)亂象叢生，如自如甲醛事件、橫行市場(chǎng)的租金貸，“爆雷”事件也頻繁發(fā)生。

　　在頭部玩家陷入瓶頸、中小企業(yè)仍將面臨較大的洗牌和淘汰概率的背景下，仍處多方機(jī)構(gòu)布局、多種模式探索階段的長(zhǎng)租公寓行業(yè)，該往哪走？

　　部分長(zhǎng)租公寓正在探索輕資產(chǎn)托管模式，地方政府機(jī)關(guān)單位宿舍樓、人才公寓以及小型的長(zhǎng)租公寓品牌是重要的管理輸出對(duì)象。代表企業(yè)如樂乎公寓，其通過樂乎托管和“樂乎有朋”輕加盟兩種業(yè)務(wù)模式快速獲取房源，為甲方包括運(yùn)營(yíng)方案、管理系統(tǒng)等服務(wù)，收益方式包括管理費(fèi)、增值服務(wù)收入等。

　　據(jù)克而瑞租售數(shù)據(jù)，2019年，樂乎借助其資產(chǎn)模式，房源同比新增70%。今年3季度，樂乎在北京新開7個(gè)項(xiàng)目，新開業(yè)房源約2000間，并嘗試創(chuàng)新模式，以“滿客”為2020年的創(chuàng)新業(yè)務(wù)，為公寓主提供代招租服務(wù)。

　　此外，聯(lián)合資本端如銀行、險(xiǎn)資，或與政府合作，也成為長(zhǎng)租公寓“降低成本，減負(fù)前行”的新方向。

　　比如旭輝集團(tuán)在去年4月與平安不動(dòng)產(chǎn)簽署戰(zhàn)略合作：未來(lái)3年內(nèi)雙方總投100億人民幣用于住房租賃項(xiàng)目的投資、開發(fā)及運(yùn)營(yíng)。

　　萬(wàn)科、首創(chuàng)等房企則和村集體合作，啟動(dòng)“集租房”（在集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房）建設(shè)。今年7月，北京萬(wàn)科第一個(gè)“集租房”項(xiàng)目泊寓成壽寺社區(qū)正式開業(yè)。這是北京乃至全國(guó)首個(gè)開工及入住的“集租房”項(xiàng)目。

　　“集租房”的建設(shè)在政府主導(dǎo)下產(chǎn)生，是未來(lái)租賃住房供給的重要來(lái)源。在這種模式下，房企省去了占用資金比例較高的購(gòu)置土地的成本，不過因企業(yè)在其中承擔(dān)建設(shè)以及后期運(yùn)營(yíng)等全過程，故十分考驗(yàn)企業(yè)操盤實(shí)力及一整套建設(shè)運(yùn)營(yíng)等能力。

　　“在當(dāng)前長(zhǎng)租公寓行業(yè)暴雷不斷，行業(yè)發(fā)展困難重重的情況下，輕資產(chǎn)模式憑借著服務(wù)和運(yùn)營(yíng)水平，著重于資產(chǎn)管理和客戶服務(wù)，未來(lái)輕資產(chǎn)以及輕重結(jié)合的模式或?qū)⒅饾u成為行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。”陳霄對(duì)研究員表示。

　　具體到業(yè)務(wù)模式上，金融端收緊的情況下，一些長(zhǎng)租公寓開始嘗試從單一服務(wù)主業(yè)向多元服務(wù)形態(tài)進(jìn)化。比如目前國(guó)內(nèi)管理規(guī)模最大的自如公寓就推出了保潔、搬家、維修等增值服務(wù)，以期拓寬營(yíng)收來(lái)源。

　　自如CEO熊林在接受媒體媒體采訪時(shí)曾表示，自如為客戶管理房屋，只能在規(guī)模效益的基礎(chǔ)上獲取較低的毛利潤(rùn)。而當(dāng)規(guī)模達(dá)到一定基礎(chǔ)、形成口碑與品牌后，自如可以靠一些創(chuàng)新的增值服務(wù)獲取利潤(rùn)。

　　多方機(jī)構(gòu)入局探索背后，長(zhǎng)租公寓仍是一個(gè)好賽道。根據(jù)克而瑞發(fā)布的《2019房地產(chǎn)多元投資領(lǐng)域全景報(bào)告》，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)總規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)15510億元，其中北上廣深一線城市合計(jì)達(dá)5565億元，占比35.9%。

　　“政策紅利下，隨著機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的沉淀，長(zhǎng)租公寓未來(lái)仍有生存機(jī)會(huì)。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙對(duì)研究員，近期住建部關(guān)于《住房租賃條例（征求意見稿）》的出臺(tái)，倒逼機(jī)構(gòu)更加關(guān)注自身運(yùn)營(yíng)和盈利能力，對(duì)于機(jī)構(gòu)來(lái)說是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。

　　但她同時(shí)指出，整個(gè)租賃市場(chǎng)目前仍規(guī)范性不足，行業(yè)的管理迫在眉睫，政府及相關(guān)監(jiān)管部門還需深入研究，“如加強(qiáng)租賃機(jī)構(gòu)的資金監(jiān)管，需要限制企業(yè)過渡利用金融杠桿；同時(shí)加強(qiáng)租賃市場(chǎng)的規(guī)范性，加快住房租賃條例出臺(tái)，保障租賃市場(chǎng)參與主體的權(quán)益，租戶、房東、中介三方利益平等。”