2020年，突如其來的新冠疫情影響疊加錯綜復雜的國內外經濟政治形勢，世界正經歷著百年未有之大變局，資本市場風云變幻莫測。先有疫情沖擊，后有"三道紅線"，中國房地產行業面臨著前所未有的挑戰。

　　作為中國經濟的穩定器與壓艙石，房地產行業在疫情后快速回暖彰顯韌性，表現超預期。目前全國房地產市場已完全走出疫情影響，進入正常運行通道。2021年，我國經濟繼續向好，但房地產金融監管不放松，在此背景下，房地產市場又將怎樣變化？

　　如今，外部因素疊加行業內因，地產行業洗牌加劇、兩極分化愈加嚴重。地產頭部企業作為行業的中流砥柱，極具行業代表性。《投資者網》從企業規模、資金、存貨三大維度，力圖通過對2020年的盤點和研究，透視2021年房地產市場發展趨勢。

　　頭部房企增長強勁 規模競爭壓力提升

　　2020年，疫情沖擊著整個房地產行業，各地樓市調控持續進行，融資環境不斷收緊，房企競爭加劇，中小房企"壓力山大"。根據人民法院公告網信息顯示，2020年房企破產數量超470家。

　　嚴峻的市場環境下，中國房地產行業仍向上發展。國家統計局數據顯示，2020年前11月，全國房地產開發投資13萬億元，同比增長6.8%。房地產開發企業到位資金17萬億元，同比增長6.6%。

　　強者恒強，弱者消弭，中國房地產行業馬太效應愈加凸顯。2020年中國龍頭房企表現強勁，在"房住不炒"的總基調下，繼續保持穩健發展。數據顯示，2020 年房地產企業銷售規模持續增長，銷售額超千億的房企軍團增至43家，行業集中度持續提升，其中合景泰富集團、首開股份(行情600376,診股)等房企首次躋身千億房企陣營。

　　數據顯示，2020年全年銷售額TOP50房企銷售業績均實現了不同程度的增長，各梯隊房企銷售業績門檻值均創了歷史新高。其中，TOP10房企門檻值為2780億元，同比增長26%；TOP30房企門檻值為1306億元，同比增長13%；TOP40房企門檻值破千億至1031億元，同比增長12%。

　　具體來看，在TOP30房企中，中國恒大、綠城中國、華潤置地、招商蛇口(行情001979,診股)、中國金茂累計業績規模的提升較為突出。此外，龍光集團、佳兆業、金科集團、濱江集團(行情002244,診股)、榮盛發展(行情002146,診股)、華潤置地、雅居樂等房企2020全年的業績同比增速也相對較高。

　　舉例來看，佳兆業堅持深耕核心城市戰略不動搖，2020年首進貴陽、寧波、無錫、奧東等地，獲取全國近50個優質新項目，為公司聚力發展提供動能，在行業中品牌聲譽與行業地位沖向歷史新高，在資本市場其市值于2020年內突破千億。

　　中國頭部房企在強勁增長的同時，座次競爭也愈發激烈，但龍頭房企地位穩固。碧桂園、中國恒大、萬科地產、融創中國、保利發展作為房地產企業TOP5地位穩固。在TOP30房企中，9家房企的座次出現下降，5家房企的座次保持不變，其余16家房企的座次均出現上升，房地產企業的規模競爭壓力不斷提升。

　　房地產行業規模競爭激烈，行業集中度也在不斷上升。數據顯示，從銷售額來看，TOP10房企所占市場份額超30%，TOP30房企集中度接近60%。在強者恒強的房地產市場格局下，頭部房企占據的市場份額將會越來越多，行業分化愈加明顯，行業格局將逐步固化，中小型房企的生存也將愈加困難。

　　房地產行業分化將是長期趨勢，多元業務發展將大有可為。在房企規模賽道競爭愈發激烈的情況下，分拆旗下物業管理公司上市成為房地產企業新的競爭賽道。2020年，受疫情對人們居家環境管理影響等多重因素影響，物業企業扎堆上市成為潮流。截至2020年12月31日，年內物企上市規模達到17家。數據顯示，截至目前上市物業企業達到40余家。

　　2020年多家房企分拆多家房企拆分物管板塊上市，備受資本市場認可。新上市的物管企業中，市盈率超過母公司的企業屢見不鮮，板塊價值持續凸顯。申萬宏源(行情000166,診股)研究看好地產細分市場多元業務發展，認為物業管理面積上行空間廣、集中度較低，大中型物管企業的增長確定性強。而西南證券(行情600369,診股)在研報中表示，未來物業管理行業將是母公司支持力、市場化拓展力、增值服務延伸力及業績成長性多維度的綜合素質對比。

　　頭部房企現金充裕 降杠桿持續推進

　　2020年中國房地產行業在經歷了一番"疫情"洗禮、業績探底后開始逐漸爬坡回升，呈現V字型發展態勢。作為資金密集型行業，房地產企業在謀求規模增長的同時，也普遍面臨著"三道紅線"壓力下的降負債要求。

　　"三道紅線"主要對房企融資與現金方面的財務指標進行劃定。根據規定，"三道紅線"主要內容為：1.剔除預收款后的資產負債率大于70%；2.凈負債率大于100%；3.現金短債比小于1倍。

　　相應地，房企根據越線情況分類定檔，進行"四檔管理"。即："三道紅線"均超過的房企列為"紅檔"，有息負債規模不得增加；超過"二道紅線"的房企列為"橙檔"，有息負債規模年增速不得超過5%；只超過"一道紅線"的房企列為"黃檔"，有息負債規模年增速不得超過10%；"三線"均未超過的房企列為"綠色檔"，有息負債規模年增速不得超過15%。

　　根據標普發布的報告顯示，國內房企的總體債務增速已明顯放緩，2020年上半年同比增長約3%，而2019年和2017年同比分別增長16%和30%。數據顯示，中國內房股2020年中報營收TOP50房企中，僅有18家房企出現凈負債率大于100%。而杠桿率較低的房企，截至2020年6月末，凈負債率尚未超過50%，比如：龍光集團、華潤置地、招商蛇口、建業地產、萬科A(行情000002,診股)、中國海外發展、新城控股(行情601155,診股)等企業。

　　伴隨著"三道紅線"等房地產行業降杠桿政策要求，房地產企業也在進行積極補充現金流。2020年上半年，由于第二季度中央和地方政策的逐漸顯效，購房者置業情緒好轉，企業銷售回暖，營收TOP50房企中有76%的營收維持正增長。此外，由于償債潮的到來以及疫情對銷售回款的影響，50家房地產企業的在手現金合計共有2.37萬億，較2019年末增長2.25%。

　　截至2020年6月末，現金超1000億的房企有5家，其中碧桂園以1887.79億元居首位，隨后分別為萬科A（1881.40億元）、中國恒大（1407.47億元）、保利地產(行情600048,診股)（1255.52億元）、中國海外發展（1113.85億元）。

　　在營收TOP50企業中，擁有現金金額在500億元-1000億元之間的企業有10家，比如融創中國、龍湖集團、綠地控股(行情600606,診股)；現金金額在300億元-500億元之間的企業有15家；100億元-300億元之間的企業有18家，比如，中國金茂（170.60億元）、濱江集團（164.17億元）、合生創展集團（153.65億元）；僅有廣宇發展(行情000537,診股)的現金不足百億，為50.01億元。

　　貝殼研究院數據顯示，2020年全年，房企境內外債券融資累計約12132億元，規模創歷史新高，但同比增速僅為3%。錢是房企命脈，現金為王的當下，"三道紅線"懸頂，釋放出來的融資收緊信號已成為行業共識。可能也是為了預防2021年后期融資收緊所帶來的融資困難，2021年開年，房企融資呈井噴的現象。據不完全統計，截至1月10日，已有近30家房企發行債券，境內外累計發行規模約550億元。其中碧桂園一筆擬發行的5億美元票據，票面利率低至為2.7%。

　　但是從營收TOP50的財務費用指標來看，2020年上半年，碧桂園、融創中國、華潤置地、中國海外發展、龍湖集團、中國金茂、寶龍地產、融信中國、美的置業、禹洲集團、金地集團(行情600383,診股)、中梁控股、綠城中國等13家房企的財務費用負數，這意味著公司銀行存款形成的利息收入高于相關費用，說明企業的財務風險小，無需為債權籌資支付大額利息費用。

　　數據顯示，營收TOP50中，財務費用超過100億元的房企僅有一家，為中國恒大；財務費用在10億元至60億元的房企有13家；財務費用在0至10億元間的房企有23家，比如旭輝控股集團（1.73億元）、中國奧園（1.55億元）、合景泰富集團（1.39億元）正榮地產（0.27億元）。

　　存貨上升周轉率下降 存貨結構失衡突顯

　　手有余糧，心中不慌。如果說，現金流是房地產企業的血液，那么，土地儲備就是房地產企業的立業之本。在以往的情況下，房地產高杠桿的背后是對規模擴張的謀求，而土地儲備則是房地產企業擴張的備用糧草。

　　"三道紅線"讓房地產企業帶上融資"緊箍咒"，從對"規模增長"向"追求效益"發生轉變。

　　在公布土儲數據的房企中，面積超過億平方米的房企共有4家，分別為融創中國（2.48億平方米）、中國恒大（2.4億平方米）、萬科（1.57億平方米）和新城控股（1.37億平方米）。此外，土地儲備在1000萬至1億平方米的房企有39家。

　　值得一提的是，碧桂園作為房地產前三強，并未披露相應的土地儲備數據。但從可售貨值中可窺見規模一二。截至2020年6月末，碧桂園的總土地儲備權益可售資源達2.34萬億元，在行業中并不低。

　　在土地市場上，價值高地是房企爭奪熱點。在疫情、調控政策等多重不確定因素的影響下，房地產企業深耕核心都市圈更能享受紅利。目前，眾多的房地產企業布局長三角、大灣區、環渤海等熱門經濟區，優質地塊成為搶手的"香餑餑"。

　　舉例來看，截至2020年6月末，時代中國整體土地儲備主要分布在國內一二線城市及大灣區，其中位于大灣區土地儲備占比近90%。融信中國80%的土地儲備位于一二線城市的黃金地段。正榮地產76%的土儲位于一二線城市或具有高增長潛力的地區。佳兆業的土地儲備總貨值約為5800億元，其中大灣區貨值占比為52.2%。

　　從存貨情況來看，在營收TOP50房企中，2020年6月末較2019年末，存貨出現下降的企業僅有8家企業，分別是華夏幸福(行情600340,診股)、綠地控股、龍光集團、越秀地產、美的置業、合景泰富集團、新力控股集團、德信中國。而其他42家房企的存貨均出現增長，2020年上半年存貨增長區間在10億元至1300億元不等。其中存貨增長最多的5家房企分別是碧桂園、中國恒大、保利地產、中國金茂、世茂集團，分別較2019年末增長了1234.33億元、643.48億元、508.44 億元、425.16 億元、404.93 億元、361.32億元。

　　與存貨增長背道而馳的是存貨周轉率數據，2020年6月末較2019年末，營收TOP50房企均出現下降。數據顯示，2020年上半年，營收TOP50房企的平均存貨周轉率為0.12，較2019年末存貨周轉率平均下降了0.18。存貨上升而周轉率下降，說明存貨的增長除了土地儲備和可售面積增長，一定程度上也是銷售變緩的體現。

　　房企在拿地投資方面加大力度，但也應秉承著量入為出的投資策略，若去化速度變慢，資金的運轉效率也會相應變慢，公司的正常經營可能將遭遇重大考驗。在此情況下，企業庫存結構的不平衡問題尤為突出，去庫存也將是2021年房企的重要任務。