任澤平：中國住房市值有多大？在國際處于什么水平？

　　來源：澤平宏觀

　　導讀

　　當前中國住房市值是多少？在國際處于什么水平？上述問題關系到認清中國房地產市場未來、住房政策調整等。以報告《中國住房存量報告：2019》為基礎，我們首次測算了全國、各省級、各地級單位的住房市值。

　　摘要

　　現有住房市值研究均存在明顯問題，或夸大其辭，或混淆口徑。網文流傳“2017年中國房產市值達65萬億美元，超美國、歐盟、日本總和”，在量上錯誤地把商品房等同于商品住宅，且誤以高估的人均住房面積計算導致高估住房存量，在價上把規模龐大、但缺乏流動性的農村住房按商品房價格計算。本文的研究思路是：以市價法測算中國不同類別的城鎮住房市值，以成本法測算中國農村住房市值，并主要以OECD公布的國際住房市值數據為基礎推算當前值作為比較。

　　中國住房市值有多大？1）2018年中國住房市值321萬億元，是GDP的3.6倍，占股債房市值的71%。2000-2018年，中國住房市值從23萬億元增至321萬億元，年均增長15.7%；其中，住房存量增加、房價上漲分別貢獻11%、89%。人均住房市值從1.8萬元增至23萬元，年均增長15.2%，高于人均GDP年均增長的13.8%；城鎮人均住房市值從4.5萬元增加到36.8萬元，年均增長11.1%。住房成為居民家庭最重要的財富，并與金融機構高度關聯。住房市值年均增速超過名義GDP的13%，因此住房市值與GDP的比例從233%增至356%。住房市值占股債房市值的比例由75%波動下降至71%；2000年比例較高的主要原因在于當時資本市場初步發展，股市債市規模合計7.7萬億元，僅相當于GDP的77%。2）東部地區住房市值占全國超6成，粵京滬蘇浙魯6省住房市值占5成。分地區看，2018年東部、中部、西部、東北地區住房市值占比分別為63.2%、17%、15.4%、4.4%，而對應的住房存量占比分別為37.9%、29.4%、26.4%、6.3%，東部地區住房市值占比明顯超過住房存量主要在于房價較高。分省看，全國51%的住房市值集中在廣東、北京、上海、江蘇、浙江、山東6個東部發達省份；除寧夏外，其余省份的住房市值與GDP的比例均大于150%，北京、上海、浙江、福建、天津等8省超過330%。3）一線住房市值占全國四分之一，66城住房市值與GDP比例大于350%。分線看，一線、二線、三四線住房市值占全國比重分別為25%、31%、44%，而其住房存量占比分別為4.1%、19.8%、76.1%，住房市值與GDP的比例分別為693%、345%、259%。一二線住房市值高主要源于人口長期集聚下的人地嚴重錯配和貨幣長期超發。具體來看，住房市值與GDP的比例小于150%、在150%-250%之間、在250%-350%之間、大于350%的地級單位分別有47、120、103、66個。其中，住房市值與GDP的比例小于150%的城市多在西部地區，經濟相對落后，人口總量小且長期外流。住房市值與GDP的比例大于350%的城市主要分為兩類：一是北京、上海、深圳、杭州、南京、廈門等核心城市；二是三亞、大理、恩施等旅游城市。可以發現，城市層面住房市值與GDP的比例高低與該城市房地產風險大小并無明顯聯系。